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地产信贷政策面改善提升地产股估值

发布时间:2019-08-25 01:39:49 编辑:笔名

地产:信贷政策面改善提升地产股估值 2012-0 -27 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

中央和地方的博弈正愈演愈烈在土地市场出让金下滑和地产债务到期的压力下,地方政府财政收入捉襟见肘,一方面为了不公然违抗中央调控之意,另一方面为了盘活市场,各地政府频出擦边球政策。其中,触及中央限购底线的以及救市意图明显的购房补贴政策已被相关部门叫停,而提高普通住房标准等保刚需政策则被默许,可见中央和地方的博弈正愈演愈烈。

新的户籍改革政策重点鼓励对象是三四线城市,我们认为这将对三四线城市化进程将带来积极推动作用,进而带动房地产市场的长期发展。

政策短期不会放松,但加码概率不大温家宝在两会答记者问中提到“现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。”我们的理解:

短期政策不会放松,但再加码的可能性不大。

原因1:房价已经进入下降通道。

2:2月份以来销售出现环比回暖,但绝对值依然在低位。

:行业补库存的趋势将持续到三季度末四季度初,高库存的压力使得价格没有上涨的基础。

在今年以来地产救市政策频出,信贷政策有所放松,市场回暖的背景下,总理的话意在重申中央调控的坚定决心,警告开发商不要乘市场回暖之机盲目涨价,警告地产政府的救市政策不要触及中央调控的底线。

行业投资下滑将拖累经济;公租房是未来发展趋势温家宝提到“中国有1 亿多人口,又处在工业化和城镇化阶段,对住房的需求是刚性的,而且将会是持续……当然,我们说住有其居,并不意味着住者有其屋。从方向上看,应该鼓励更多的人租房……要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展,出现经济泡沫,一旦破灭,不仅影响房地产市场,而且会拖累整个经济。

我们的理解:

总理强调了房地产泡沫破灭将对整体经济带来系统性风险。二三季度如果房地产投资增速出现下滑,将引发市场对经济的担忧。中央对房地产调控的态度将更为审慎。

保障房的公平分配问题是社会关注的焦点。公租房和廉租房可以有效解决分配问题,将成为未来保障房重点发展的方向。( 月5日出台的广州的住房保障制度改革方案中明确除已批准立项的项目外,暂停新建经济适用住房,将其供应对象纳入公租房供应范畴)温家宝提到“房地产的发展,毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用,就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少,因为它更具有稳定性和促进公平。

我们的理解:

长期来看房地产调控将逐步常态化,并逐步形成市场化和政策调控并行的局面。房产税试点范围扩大将使得一部分投资投机性需求退出市场,从而降低市场的价量波动。未来再次出现08年末由于流动性和政策放松带来的地产股V型大反转的概率比较小。对12年政策走向的判断:

从中央层面将是以保刚需为主的循序渐进的政策微调。12年土地流拍率的上升和债务到期的压力将使得地方政府对政策结构性宽松的动力逐步增强。

限购/限贷的全面退出要等到12年以后才有可能实现。触发政策宽松的条件新开工同比负增长。(12年1-2月份累计同比增速5.1%)投资增速下滑至20%以下。(12年1-2月份累计同比27.8%)土地购置费用同比负增长,地方财政压力加大。(12年1-2月份同比增速5.8%)房地产信托违约案例出现。(房地产信托到期集中在12年2、 季度)

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